Le guide complet pour acheter une maison aux enchères pour défaut de paiement de taxes

Par Andrew Mitchell | Investir dans l'immobilier

Dans le domaine de l’immobilier il y aura toujours des opportunités pour les investisseurs affutés qui veulent faire de l’argent. Une manière  d’obtenir une offre incroyable est d’assister à l’une des nombreuses ventes aux enchères pour défaut de paiement de taxes à Montréal. Il y a plusieurs ventes de ce genre à chaque année où des maisons sont vendues aux enchères. Mais qu’est-ce exactement une vente aux enchères pour défaut de paiement de taxes? Et les offres en valent-elles réellement la peine?

Dans la région de Montréal, ce genre de ventes aux enchères a lieu entre Novembre et Décembre (et certaines pendant l’été) à chaque année.

Je vais vous guider  et vous expliquer dans cet article comment ces ventes fonctionnent et comment vous pourrez mettre la patte sur une offre incroyable!

Le processus

La loi sur les cités et les villes (chapitre C19) permet aux municipalités de récupérer les taxes qui leurs sont dues par les propriétaires par l’entremise de ventes aux enchères pour défaut de paiement de taxes. Aucun jugement légal n’est nécessaire pour procéder à une vente aux enchères de ce genre mais il y a une méthode stricte à respecter.

Lorsqu’une municipalité a des taxes municipales non payées dues par un propriétaire et que ce propriétaire délinquant n’a pas payé ses dettes après 6 mois, la municipalité peut mettre la propriété en vente aux enchères pour récupérer les taxes qui sont dues.La liste des propriétés délinquantes est publiée après 30 jours ainsi que la date, l’heure et le lieu où se déroulera la vente aux enchères.

Les propriétaires délinquants ont jusqu’à la date de la vente aux enchères pour régler leurs dettes, incluant tous intérêts et frais. Le cas échéant, leur propriété est mise en vente aux enchères

Les propriétaires délinquants ont jusqu’à la date de la vente aux enchères pour régler leurs dettes, incluant tous intérêts et frais. Le cas échéant, leur propriété est mise en vente aux enchères

La municipalité elle-même peut enchérir sur la propriété mais ne peut enchérir plus que le montant total des taxes dues, les intérêts et frais, ainsi que tout autre montant.

Tous les titulaires  hypothécaires sur la propriété sont aussi informés de la vente aux enchères et la plupart vont finir par payer les taxes dues par le propriétaire afin de ne pas perdre leur part sur la propriété.

Les villes et les municipalités publient la liste des maisons délinquantes des mois avant la date éventuelle de la vente aux enchères. Les propriétaires et les partis intéressés peuvent voir cette liste et demander plus d’information, mais ils ne peuvent pas inspecter les lieux avant la vente.

Le risque pour le propriétaire de perdre sa maison (et l’embarras potentiel d’avoir son nom et adresse publiés pour non-paiement) est généralement suffisant pour convaincre le propriétaire de payer à temps, et la plupart des propriétés publiées sont retirées de la liste avant la date de l’enchère.

Dans certaines municipalités il peut y avoir des douzaines voir des centaines de propriétés sur la liste pour la vente aux enchères, mais le moment venu, il ne peut y avoir qu’une fraction de ces maisons à vendre si les taxes ont été payées à temps. La plupart des banques paieront les taxes dues par le propriétaire afin de ne pas perdre leur part sur la propriété.

Mais les propriétaires qui ne paient pas à temps voient leur maison mise en vente aux enchères.

Maison enchère

Les maisons dont les taxes ne sont pas payées à temps à la ville peuvent être vendues aux enchères pour défaut de paiement de taxes.

Où obtenir la liste des propriétés?

La liste des propriétés qui seront mises en vente aux enchères est généralement publiée deux fois dans le journal local et deux fois en ligne bien à l’avance de la date de l’enchère. Le meilleur endroit où trouver la liste est sur le site de la ville elle-même. Même si de nombreuses ventes ont probablement déjà eu lieu, il peut être intéressant de se renseigner pour l’année suivante.

Voici des liens pour accéder aux listes de l’Ouest de l’île et ses alentours (j’ai inclus des liens aux annonces elles-mêmes, mais étant donné que certains liens sont des fichiers PDF et peuvent changer j’ai rajouté le site principal de la ville afin que vous puissiez rechercher la liste – elles sont généralement dans la section des annonces publiques):

Ville

Date de l’enchère

Liste des propriétés

9 novembre

En personne ou dans La Presse

Comment acheter une maison en vente aux enchères?

Questions posées fréquemment

Quand a lieu la vente aux enchères?

L’enchère a lieu à la date, heure et endroit indiqués dans l’annonce publiée par la ville. Vous ou votre représentant devez être présent plusieurs heures avant le début de l’enchère, ou le matin pour vous enregistrer.

Que dois-je apporter pour cette vente?

Vous devez apporter avec vous une pièce d’identité – un passeport canadien, votre carte soleil ou permis de conduire. Si vous avez un représentant, cette personne doit avoir le pouvoir légal ou mandat de vous représenter et agir en votre nom.

Comment s’effectue le paiement?

Le paiement s’effectue par chèque certifié, traite bancaire ou comptant à la fin de l’enchère. Vérifiez auprès de la ville quelles méthodes de paiement sont acceptées. Généralement, les cartes de crédit ou autres modes de paiement à crédit ne sont pas acceptés. Les acheteurs doivent avoir un chèque certifié, une traite bancaire ou l’argent comptant pour un montant supérieur ou égal à la valeur de l’enchère.

Si vous achetez une propriété et que le montant de votre chèque est supérieur au montant de la valeur de la propriété, la ville vous remboursera dans un délai de 10 jours, ou ce montant peut être utilisé pour un autre achat la même journée.

Que se passe t-il si je n’ai pas les fonds nécessaires?

Si un enchérisseur n’a pas assez pour couvrir le montant de l’achat de la propriété, alors celle-ci est remise aux enchères instantanément. L’enchérisseur sera également tenu de rembourser la différence entre le montant d’achat initial et le nouveau montant d’un autre acheteur si ce montant est plus bas.

Qui peut acheter à une vente aux enchères pour défaut de paiement de taxes?

Tout le monde excepté le propriétaire actuel, toute personne responsable de gérer la propriété, l’employé de la ville ou la personne qui s’occupe de la vente.

Puis-je inspecter la propriété avant l’enchère?

Non. La propriété est vendue sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Ce qui veut dire que vous êtes responsable de tout.

Si je remporte l’enchère, la maison est maintenant à moi?

Non, le propriétaire actuel a un an pour rembourser ce qu’il doit.

Que se passe t-il si la maison a des problèmes et je ne la veux plus?

Lors de la vente aux enchères, la propriété est vendue sans aucune garantie aux risques et périls de l’acheteur. Il est donc à vous de vous occuper de quelconque problème.

Le propriétaire actuel peut-il récupérer sa maison?

Oui, le propriétaire a un an après la date de l’enchère pour rembourser  tout ce qui est dû, incluant le montant de l’enchère, les taxes et autres frais additionnels, en plus de devoir payer 10% en intérêts au nouveau propriétaire sur le prix d’achat arrondi à l’année prêt, même si le montant a été payé à l’avance pour un an.

Le propriétaire actuel et précédent peuvent se mettre d’accord sur un transfert légal de la maison au nouveau propriétaire avant que l’année s’écoule.

Qui est responsable de l’hypothèque?

S’il existe une hypothèque sur la maison, celle-ci s’annule automatiquement lors de la vente.

Qui est responsable pour les frais légaux, et les frais de notaire?

Le nouveau propriétaire est responsable pour les frais légaux après un an, une fois devenu réellement propriétaire de la maison. S’il y a des frais légaux avant un an et que l’ancien propriétaire veut racheter sa maison, les frais sont alors à sa charge.

Les enchères pour non paiement de taxes en valent elles vraiment la peine?

En tant qu’investisseur immobilier, ces enchères peuvent être un excellent investissement si vous obtenez la propriété après un an, même si la plupart du temps le propriétaire actuel rembourse ses dettes à temps. Il est rare que les taxes ne soient pas payées.

Mais même si l’ancien propriétaire garde sa maison, vous avez une garantie de remboursement de votre investissement avec 10% d’intérêt, et ceci n’est que dans le pire des cas. Dans le meilleur cas, vous obtiendrez une maison pour une fraction de prix.

Si vous êtes intéressés par plus d’information sur les ventes aux enchères pour non paiement de taxes ou autres techniques d’investissement en immobilier, je vous invite à me contacter et à vous inscrire à notre infolettre pour plus de conseils sur comment investir intelligemment.

Si vous songez à acheter une propriété aux enchères ou connaissez quelqu’un qui serait intéressé, je vous invite à me raconter votre histoire dans les commentaires ci-dessous. Cette démarche a t-elle fonctionnée pour vous? Ou le propriétaire actuel a t-il racheté sa maison avant la date limite?
Andrew Mitchell signature

 

 

Une version antérieure de cet article paru dans le journal de Montreal Times.

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A propos de l’auteur

Je suis Andrew Mitchell, Courtier immobilier agréé et propriétaire de Groupe Immobilier Vistacor, agence immobilière résidentielle au service des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs dans la région du l'Ouest de l'île, Vaudreuil et Grand Montréal. Mon objectif est de toujours vous donner des conseils pertinents et mises à jours à propos du marché immobilier. Contactez-moi pour toute question. Suivez-moi sur twitter ici.